Мосдома Все о недвижимости Москвы и Подмосковья: новости рынка, "вторичка", аренда, коттеджи и участки
Главная / Статьи о недвижимости / Аренда офисов в Москве и Подмосковье / Непрозрачный рынок офисной недвижимости.

Непрозрачный рынок офисной недвижимости.


Как уверяют эксперты рынка коммерческой недвижимости, большая часть сделок в этом сегменте реализуется без посредников. Афишируются только сделки, которые осуществлялись крупными российскими или иностранными компаниями. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобретения. Покупка и продажа офисов и офисных помещений.

Подбор и проверка коммерческой недвижимости.

Обычно процесс покупки начинается с подбора объекта, который бы соответствовал требованиям покупателя. Далее наступает период первичных переговоров, когда происходят «смотрины» и в первом приближении оговариваются финансовые аспекты. По мнению некоторых экспертов, в большинстве случаев заинтересованная в сделке сторона нанимает независимых оценщиков для подтверждения цены продажи. Если на этой стадии обе стороны достигли консенсуса, то между ними заключается некий договор о намерениях, и процесс плавно перетекает в следующую стадию, а именно в стадию проверки.

 Если сделка по купле-продаже совершается на вторичном рынке, то следует учесть ряд важных юридических и финансовых аспектов. Например, немаловажной является проверка «юридической чистоты» офиса. Все предыдущие сделки с объектом должны быть легитимны. Надо четко понять, как прошла приватизация объекта и не был ли нарушен закон. Практика показывает, что в 90 случаях из 100 приватизация проходила с нарушением, и порой за сделками тянется длинный шлейф уголовных дел.

 Кредитная чистота квадратных метров. 

Недвижимость является одной из распространенных форм залога в банке. Таким образом, нужно убедиться, что будущий офис нигде не заложен. За годы эксплуатации помещения в нем могли произойти роковые для потенциального покупателя сносы стен, передвижка дверей и другого рода перепланировки. Следует проверить, на все ли изменения и отклонения от первоначального плана БТИ у собственника имеются соответствующие разрешения и согласования. Если в момент совершения сделки с объектом выяснится, что его изменения не узаконены, это может грозить еще и штрафом.

 На первичном рынке дело по покупке и продаже офисов и офисных помещений обстоит несколько проще во многом благодаря отсутствию богатого на сюрпризы прошлого, хотя здесь тоже не обойтись без проверки надлежащих правоустанавливающих документов: права аренды на земельный участок, разрешения на строительство, выполнения обязательств перед городскими властями и др.

 Инвестиционные сделки в сегменте офисной недвижимости. 

Естественно, когда речь идет об инвестиционных сделках, эта стадия становится более длительной, так как проверка происходит по стандарту due diligence. Если покупатель проводит его по всем правилам и в соответствии с мировыми стандартами, это займет больше года, что может себе позволить далеко не каждый. Но зачастую сделке по купле-продаже завершаются в течение одного-двух месяцев, при этом due diligence в полной мере не проводится, и сделка проходит на основании доверия покупателя или консультанта покупателя к продавцу. Это влечет за собой определенные риски, но в целом помогает избежать снижения доходности объекта, которая происходит при длительном процессе due diligence.

 Большинство сделок по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформлено здание. В случае если в здании находятся арендаторы с заключенными договорами аренды, то таким образо покупается готовый бизнес. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сама сделка представляет собой покупку 100% акций компании.

 Сделки с офисной недвижимостью через договоры купли-продажи.

Однако, естественно, на рынке заключаются и сделки через договоры купли-продажи. Правда, зачастую в договоре цена заведомо занижается, а основная сумма выплачивается «в портфеле». Однако сегодня «черных» денег на рынке в принципе становится меньше, и наблюдается тенденция к переходу на более прозрачные схемы взаимодействия.

 Заключительный этап процесса -подписание договора купли-продажи и оформление соответствующих документов: регистрация недвижимости в москомрегистрации (мкр) и оформление нового свидетельства, а также переоформление договора аренды земли на нового собственника в Москомземе.

Источник: reg-estate.ru


Ссылка на постоянный адрес страницы: http://www.mosdoma.ru/articles/38/5104.html


Наши соседи: разработка портала ||
 

Rambler's Top100