Мосдома Все о недвижимости Москвы и Подмосковья: новости рынка, "вторичка", аренда, коттеджи и участки
Главная / Статьи о недвижимости / Перепланировка квартиры / Перепланируй это!

Перепланируй это!


 В своей квартире мы можем, никого не спрашивая, сделать не так уж много: провести "текущий ремонт помещений", установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование "аналогичным по параметрам и техническому устройству".  Все. А как же мечты о большой ванной комнате, о кухне-гостиной, о комнате, объединенной с лоджией, об арке вместо ненужной двери, о гардеробной, наконец? А вот эти ваши мечты называются следующими терминами: "перепланировка" (изменение конфигурации жилища) и "переустройство" (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования).

В Жилищном кодексе (ЖК), вступившем в силу с 1 марта 2005 года, понятия "перепланировка квартир" и "переустройство" разграничиваются, но для вас суть одна: все эти действия придется согласовывать с самыми разными, выше ли, ниже ли стоящими инстанциями, получать новый техпаспорт на квартиру - и только тогда реализация ваших фантазий будет законной. При этом надо учесть, что "переустройство и (или) перепланировка квартиры", как сказано в ЖК, "должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома". Строительные и санитарные нормы тоже не должны быть нарушены.

С какими мечтами, скорее всего, придется проститься?

Самые типичные запретные мечты перепланировки вашей квартиры: разрушение воздуховодов и несущих стен, а так же увеличение нагрузок на несущие конструкции. Самые эксклюзивные запретные мечты - это такие, в которых "затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба". Понятно, что вам не до шуток. Вам всерьез хочется перемен. Наверное, осуществлять эти перемены вы будете согласно темпераменту, принципиальным жизненным установкам, крепости нервов, занятости и наличию денежных знаков. Итак.

Вариант первый: перепланировка квартиры - все сам

Итак, вы законопослушный гражданин, активный, самостоятельный. Вы не боитесь "бумажек", разнообразных инстанций с разнообразными чиновниками и вдумчивого чтения законов. В таком случае вы должны в "орган, осуществляющий согласование", подать заявление, в котором будут указаны виды строительных работ, их режим и сроки. К заявлению надо приложить свидетельство о праве собственности или договор социального найма, "кальку" БТИ с поэтажным планом, выписку из домовой книги и копию лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по квартплате. Хорошо бы еще приложить и письменное согласие всех соседей с заявленной вами перепланировкой квартиры, чтобы избежать эксцессов во время ремонта квартиры.

И все? Конечно, не все. От вас потребуют техническое заключение о возможности перепланировки квартиры, которое составляется только в лицензированной организации (проектном институте). Для этого придется нанести на копию плана квартиры эскиз задуманной перепланировки квартиры и взять с собой планы из БТИ. Проектная организация проводит техническое обследование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ, составляет планы межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем и т. д. В результате вы получаете эскиз или проект и вожделенное техническое заключение. На этом заканчивается первая часть эпопеи, если задуманная вами перепланировка квартиры несложная - например, работы с ненесущими перегородками или "перенос в рамках существующих помещений сантехнического оборудования и изменение инженерных подводов к этому оборудованию, но без изменения конструкций существующих стояков".

Если же вам по душе более сложная перепланировка квартиры, то придется согласовывать проект в других организациях, включая СЭС, Госпожнадзор, архитектурно-планировочные организации и т. д. В каждой из них вам предстоит официально уплатить ведомственные сборы, ну и это... по ситуации. Практика показывает, что сумма официальных платежей колеблется в пределах от 500 до 900 у. е.

После подачи пакета документов вы ждете не более 20 рабочих дней и получаете распоряжение о разрешении "перепланировки и (или) переустройства" квартиры (отказ должен быть четко мотивирован). Сколько времени уйдет на добывание всех бумаг до их подачи, можете подсчитать приблизительно сами. Дальше надо срочно начинать ремонт квартиры, потому что вы должны уложиться в заявленные сроки.

После окончания ремонта квартиры расслабляться нельзя, ибо наступает заключительный этап эпопеи под названием "согласование": к вам должна прийти комиссия из "органа, осуществляющего согласование", и подписать акт о произведенной перепланировке квартиры. На основании этого документа вносятся все изменения в существующий план БТИ. Все, перепланировка квартиры согласована. Страшно?

Вариант второй: перепланировка квартиры за деньги

Итак, вы законопослушный гражданин, но ненавидящий "бумажки", инстанции, лица чиновников. Вам некогда и не хочется заниматься всем этим самому. Зато у вас есть возможность и средства, чтобы перепоручить эту работу профессионалам. Тогда вы обращаетесь в соответствующую фирму, имеющую лицензию, или ищете через знакомых надежного человека, готового за вознаграждение взять всю эту рутинную работу на себя.
Таких фирм в последнее время появилось очень много: это и хорошо, и плохо для вас. Хорошо, потому что среди них вполне можно выбрать ту, что устроит именно вас по цене и набору предлагаемых услуг; плохо, потому что на мониторинг и переговоры может уйти много времени.

Где-то вам предложат план оптимизации расходов, то есть покажут прайс-лист, в котором расписаны цены на каждый этап согласования перепланировки квартиры, и вы уж тогда сами решите, какую часть хлопот вы берете на себя, а какую отдаете профессионалам. Где-то вам будут предложены скидки, если вы закажете одновременно проект перепланировки квартиры с согласованием и дизайн-проект (кстати, это совершенно разные вещи). В строительных фирмах скидки обычно предлагаются в том случае, если у них же вы заключаете договор на последующие ремонтно-строительные работы.

Одним из важных пунктов договора с такими фирмами является то, что согласование корректировок в проекте по ходу строительных работ они берут на себя. Сроки по согласованию перепланировки квартиры назначаются разные - от 2 до 4 месяцев, зависят они от сложности-затейливости вашего проекта и, понятное дело, от цены. Хочешь побыстрее - плати больше. В целом услуги таких фирм по согласованию перепланировки квартиры оцениваются примерно от 600 до 2000 у. е. Не забудьте к этим суммам приплюсовать еще и официальные платежи, тогда картина станет яснее. Страшно?

Вариант третий: перепланировка квартиры - не хочу и не буду

Итак, вы фаталист. Вы решаете, что вся эта бумажно-денежно-времязатратная волокита не для вас и пусть все эти инстанции идут куда подальше. Все ваши знакомые уже давным-давно сделали или делают это - и ничего, живут себе припеваючи и в ус не дуют. Поэтому вы просто берете и начинаете крушить стены, воздвигать перегородки, прорубать ниши и окна: делаете перепланировку квартиры. На юридическом языке ваши действия называются "незаконная перепланировка" квартиры.

Дальше все зависит только от стечения обстоятельств. Если соседи не возбудятся от шума рушащихся стен, гор выносимого мусора и вносимых строительных материалов - вам повезло. Если же возбудятся, то могут и не одни прийти, а еще и сотрудников ДЕЗа или ТСЖ с собой привести. Потом вам, скорее всего, будет вручено предписание, в котором будет предложено явиться в официальные органы и предоставить документы на перепланировку квартиры. Потом вам придется заплатить штраф в размере от 10 до 25 МРОТ. Но самое неприятное заключается вот в чем: "собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние" (ЖК). Так что либо приводите квартиру в прежнее состояние, либо оформляйте документы и узаконивайте вашу самовольную перепланировку квартиры. Порядок действий приблизительно тот же, что и у законопослушных граждан (см. варианты 1 и 2).

Ну а если вам повезло, вы сделали перепланировку квартиры, и вас никто не тронул или не трогает пока, то и прекрасно - кстати, многие так и живут. Помнить фаталистам нужно только о том, что квартира после незаконной перепланировки не будет считаться "юридически чистой": ее нельзя будет продать или завещать. Ту же процедуру, возможно, придется пройти и тем фаталистам, которые купили квартиру с "незаконной перепланировкой", сотворенной прежними хозяевами до ужесточения законов. К сожалению, фаталисты рискуют еще и тем, что их бурные фантазии (например, соединить ванные комнаты в соседних купленных квартирах и устроить там небольшой гламурный бассейн) и их неграмотные действия могут привести к гораздо худшим последствиям - трещинам, протечкам, обрушениям конструкций, серьезным авариям. Страшно?

Вариант четвертый: перепланировка квартиры - а если я сосед

Итак, если вы сосед фаталиста... Услышав шум отнюдь не косметического ремонта, смело требуйте у соседей документы о том, что его перепланировка квартиры законна. Ведь от этого зависит и ваша личная безопасность. Закон на вашей стороне, и последствия лучше предотвратить, чем потом исправлять.

Ну а если вы просто склочник и вам скучно жить, не ругаясь с соседями по поводу любого шума, то помните, что и ваша несогласованная металлическая дверь, и ваша несогласованная застекленная лоджия тоже относятся к тому, что называется в официальных бумагах "переустройством и (или) перепланировкой" квартир. И пожарной инспекции, скорее всего, они очень не понравятся. Так что и на вас может найтись управа.

P. S. Кстати, некоторые специалисты по ремонту квартир из числа опрошенных нами, как выяснилось, считают, что в скором времени перепланировка квартир превратится в "противоположное общее место": вместо стандартной типовой квартиры желающие получают стандартно перепланированную типовую квартиру. Аргументы у специалистов, которые они высказывали в приватных беседах, приблизительно следующие: "Ну не тыщу же вариантов перепланировки квартиры в двушке или трешке панельного дома вам могут предложить. Обычно 1-2. Это и получается "как у всех". Так что иногда людям просто надо понять, чего им на самом деле хочется. Может, кому-то надо просто купить новую вазу, переклеить обои, поменять шторы..." Правда, своим клиентам строители таких вещей почему-то не говорят.

2. Перепланировка квартиры: строим стены внутри квартиры

Каждый человек, задумавший ремонт квартиры, хотя бы раз задается вопросом: а не сломать ли мне эту стенку, а не перенести ли мне эту перегородку на два метра правее и под углом в 45? Предположим, что все заветные бумаги с подписями и печатями у вас в кармане, все мешающие полету вашей фантазии перегородки снесены и осталось только начать возведение новых.

В первую очередь следует понять, что вам нужно от ваших стен. Будет ли это просто перегородка, отделяющая одно помещение от другого, или что-то большее. Нужна ли вам тепло- и звукоизоляция или нет, будет ли в вашей стене ниша или арочный проем. А может быть, вы поставите раздвижную дверь и захотите, чтобы она уходила внутрь стены, или вы не представляете свою жизнь без регулярных занятий спортом, но не знаете, можно ли закрепить турник или шведскую стенку на вашу новую перегородку или нет. Ну и так далее...

Теплые стены

Теплоизоляция стен актуальна для тех, кто живет в угловых квартирах, когда две стены комнаты являются фасадными, или в случае каких-либо дефектов фасада, потому как в нормальном доме, построенном с соблюдением всех строительных норм и без нарушений технологии, таких проблем быть не должно.

Итак, утеплять следует, очевидно, только наружную стену. В качестве утеплителя обычно используют стекловату, минеральную вату или пенополистирол. Затем утеплитель закрывают гипсокартонными листами, закрепленными на каркасе в один или два слоя. Минеральная вата и стекловата обладают приблизительно одинаковыми теплопроводными свойствами.

Существует предубеждение против стекло- и минеральной ваты как вредных для здоровья, но это не так. На самом деле вредно дышать микрочастицами, которые в виде пыли присутствуют в воздухе при монтаже минеральной и стекловаты. Поэтому при работе с ними необходимо использовать респиратор. После того как утеплитель закрывается гипсокартоном, он не представляет никакой опасности, кроме того, это абсолютно негорючий материал.

Пенополистирол является более эффективным утеплителем, так как обладает более низкой теплопроводностью. К недостаткам пенополистирола можно отнести более высокую по сравнению с минеральной и стекловатой цену, а также то, что он является умеренно горючим материалом. При утеплении стен пенополистиролом желательно использовать марки с добавкой антипирена - вещества, уменьшающего его горючесть.

Тихие стены

Если вы хотите тишины и покоя, но веселые соседи устраивают каждый день вечеринки, или у вас есть желание установить домашний кинотеатр в гостиной, а в соседней комнате находится детская, то вам просто необходима звукоизоляция стен. В принципе, материалы и технологии, использующиеся при звукоизоляции, весьма похожи на теплоизоляционные, но есть некоторые различия. При звукоизоляции стен и перегородок используют комбинацию из материалов различной плотности. К примеру, минеральную и стекловату - как материал с низкой плотностью, а в качестве облицовочных панелей на каркас крепят не гипсокартонные листы, а гипсоволоконные, обладающие более высокой плотностью. Существуют и другие, в том числе и специализированные, звукоизолирующие и звукопоглощающие материалы, но их существенным недостатком является очень высокая цена.

Не забывайте, что и при тепло-, и при звукоизоляции вам придется пожертвовать площадью квартиры, так как толщина стен возрастет как минимум на 6 см.

Все сказанное о звукоизоляции справедливо по отношению к любой из перегородок, о которых сейчас и пойдет речь.

Виды перегородок

Перегородки из гипсокартонных и гипсоволоконных листов мы уже рассматривали, добавим только, что они очень удобны для создания криволинейных поверхностей, различных ниш, колонн, арок и т. д. Важным моментом является и то, что они быстро монтируются и не требуют оштукатуривания. Внутри таких перегородок удобно размещать электрическую, телефонную и интернет-проводку, антенный кабель. Недостатком таких перегородок является невозможность крепить к однослойной перегородке тяжелые предметы. Но есть несколько вариантов решения - использование облицовки в два листа с каждой стороны, закладка деревянного бруса в металлические П-образные стойки каркаса перегородки, а также крепление фанеры на каркас перед монтажом гипсокартонных листов.

Перегородка из кирпича. Самая традиционная. Кирпич для перегородок в квартире лучше всего использовать керамический, полнотелый или пустотелый. Полнотелый кирпич хорош для возведения перегородок, на которых будет навешиваться что-то тяжелое (например, раздвижная двухсекционная дубовая дверь). В такой стене также легко обустраивать ниши, арки и т. п. Недостатком перегородок из кирпича является обязательное оштукатуривание поверхности перед окончательной отделкой и более длительное время возведения по сравнению с другими технологиями.

Перегородка из газосиликатных и пенобетонных блоков. Такие перегородки возводятся значительно быстрее кирпичных, но оштукатуривание поверхности также обязательно.

Перегородка из пазогребневых гипсовых плит. Это очень удобный материал, стены из него возводятся очень быстро, не требуют оштукатуривания и готовы к окончательной отделке.

К сожалению, керамзитные, пенобетонные блоки и пазогребневые плиты имеют некоторые ограничения в плане дизайна интерьера, но, как показывает практика, такие проблемы встречаются достаточно редко.

Все вышеуказанные виды перегородок негорючи и обладают неплохими звукоизоляционными свойствами.

Сделать стену гладкой

Важно иметь в виду, что для пазогребневых плит и гипсокартона оштукатуривание не требуется. А вот кирпичные, керамзитные и пенобетонные перегородки мы оштукатуриваем и шпатлюем. Лучше использовать гипсовую штукатурку. Она, конечно, дороже, чем обычная цементно-песчаная смесь, но обладает несомненными преимуществами перед ней: значительно удобнее в работе, быстрее сохнет, обладает лучшей адгезией и позволяет добиться более ровных поверхностей, что позволит впоследствии сэкономить на дорогостоящей шпатлевке. Не забудьте, что шпатлевка под окраску дороже, чем под обои. При шпатлевке под окраску желательно нанести на стены финишную шпатлевку с очень мелкой фракцией наполнителя: 0,1 мм - это максимум, а лучше ещё меньше. Гипсовые штукатурные смеси и шпатлевки представлены на нашем рынке марками KNAUF, VETONIT, CONSOLIT, ЮНИС, СТАРАТЕЛИ, БОЛАРС.

Теперь, когда мы получили ровные и гладкие стены, настал самый ответственный момент - какой вид отделки выбрать. Вариантов тут довольно много, и рассказать подробно о каждом в рамках данной статьи невозможно, но перечислить стоит: оклейка обоями, оклейка обоями под покраску, окраска простая, разноцветная и несмешивающейся многоцветной краской, декоративная окраска, венецианская штукатурка, облицовочные панели из различных материалов, декоративный камень (для последних двух видов отделки шпатлевка стен не требуется) и прочее. Выбор в данном случае за вами. Важнее всего общая внятная концепция всего проекта и качество его реализации.

Заключение: несколько советов по перепланировке квартиры

Если вы не очень доверяете строителям и боитесь, что они используют более дешевые материалы, чем оговорены в смете, то стоит в процессе возведения стен несколько раз появиться в квартире. Отличить, к примеру, более дорогую и качественную пазогребневую плиту известной марки от более дешевой плиты "no name" очень сложно (про кирпич, керамзит и пенобетон и говорить не стоит). А вот увидеть, чем рабочие оштукатуривают и шпатлюют ваши стены, вполне реально. Разница в цене на эти материалы у различных производителей весьма существенна.

При звукоизоляции стен очень важно, чтобы между каркасом для гипсоволоконных листов и полом, потолком и стенами была проклеена эластичная лента. Если этого не сделать, то ваша стена будет отличным резонатором для ударного шума, передающегося через перекрытия.

Внешний угол стены или перегородки обязательно закрывается специальным штукатурным уголком во избежание повреждений. Многих волнует практичность того или иного стенового покрытия - возможность легкой очистки от загрязнения, долговечность и простота в ремонте. Очевидно, что наиболее практичными являются прочные и гладкие покрытия (в отличие от хрупких и текстурных). При ремонте того или иного повреждения наибольшие проблемы могут возникнуть с восстановлением текстуры поверхности и декоративной окраски.

И последнее, на всякий случай: когда ремонт квартиры будет закончен, обязательно сохраните по одному рулону каждого вида использовавшихся обоев.

Источник: "Газета.Ru".


Ссылка на постоянный адрес страницы: http://www.mosdoma.ru/articles/39/5116.html


Наши соседи: разработка портала ||
 

Rambler's Top100