Мосдома Все о недвижимости Москвы и Подмосковья: новости рынка, "вторичка", аренда, коттеджи и участки
Главная / Статьи о недвижимости / Анализ рынка недвижимости / Что ожидает земельный рынок?

Что ожидает земельный рынок?


Что ожидает земельный рынок? В настоящее время земельный рынок находится на пороге нового витка своего развития. Государство стало принимать участие в регулировании земельного рынка. Вместе с этим у девелоперов появились надежды на снижение цен на землю. Летом текущего года был принят закон о создании фонда содействия жилищному строительству, где будут аккумулироваться земли под застройку. Однако неизвестно, что станет с этими земельными участками и кому из девелоперов предоставят доступ к этим землям в первую очередь. На данный момент запрещены все сделки с землей государственных предприятий, которые также могут через аукционы быть перераспределены под застройку, и это несомненно может повлиять на рынок в целом. Все эти многие другие аспекты нынешнего состояния земельного рынка и стали предметом обсуждения на конференции "Земля как основа девелоперского проекта", организатором которой выступила компания AHConferences.

Разумеется, особое внимание на конференции было уделено разговорам о земельном рынке в условиях кризиса ликвидности и о перспективах его развития. Михаил Бочаров, заместитель директора департамента недвижимости Министерства экономического развития, поделился информацией о разрабатываемом законе об изъятии неиспользуемых земель. В нем будут четко обозначены причины изъятия, будет прописано, кто из собственников может попасть под категорию нерадивого владельца и к какой ответственности за те или иные нарушения они могут быть привлечены.

Алексей Тонконогов, начальник отдела развития "МДК-Групп", в своем докладе "Будет ли снижаться цена земли?" отметил, что в среднем за 2006–2007 годы по Московской области стоимость сотки выросла на 39%; максимальный рост цен произошел на Киевском, Новорижском и Ярославском шоссе – 63%, 64% и 59% соответственно, а за период 2005–2006-го стоимость сотки по области в среднем выросла более чем на 50%. "Таким образом, за два года c июля 2005 по июль 2007 земля подорожала более чем на 100%. Со второй половины 2007 года на рынке земель темпы роста основательно снизились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, то есть около 18–20% в год. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена либо планировалась к улучшению, а именно на Новорижском, Киевском, Ярославском; по этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Существенно подорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе "Дон", которые были несколько недооценены, – сообщил Алексей Тонконогов. – С июля-августа этого года ситуация на рынке земель стала существенно меняться, что связано с основными внутренними факторами (без влияния внешних условий), такими как постоянный рост объема предложения, существенное изменение структуры предложения и спроса, вымывание ликвидных земель с рынка, значительное удорожание подведения коммуникаций и общее снижение ликвидности земель".

По словам эксперта, объем рынка земель в количественном выражении за последние три года увеличился более чем в два раза. То есть на сегодняшний день можно говорить о перенасыщении рынка. "На рынке произошло общее снижение ликвидности продукта, так как этого продукта стало значительно больше, а рынком он не востребован, потому что по большинству характеристик стал существенно хуже. Все вышеуказанные факты приводят к снижению стоимости неликвидных земель, а именно земель, расположенных на значительном удалении от МКАД, с плохими подъездными путями, земель для сельхозпроизводства с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками", – говорит Алексей Тонконогов.

Что касается стоимости востребованных земель, то, по словам Алексея Тонконогова, она будет расти с интенсивностью инфляции, поскольку таких земель на рынке сейчас крайне мало. "Успех девелоперского проекта на 40% зависит от качества участка, поэтому опытные игроки рынка тщательнейшим образом выбирают будущую площадку, и при наличии необходимой и достаточной информации о земельном активе и соответствии этой информации ожиданиям, инвестиции в этот актив будут практически безрисковыми, причем с доходностью не ниже уровня годовой инфляции", – считает он.

Говоря о кризисном положении на земельном рынке, Антон Белобжеский, главный исполнительный директор группы компаний "Белый мак", отметил положительные стороны создавшейся ситуации, среди которых самое главное – оздоровление рынка за счет уменьшения количества компаний. Период бурного роста цен на земельные участки завершен, и в ближайшие несколько лет ситуация, сложившаяся на рынке земель в 2005–2007 годах, вряд ли повторится.

Активное участие в конференции приняло агентство эксклюзивной недвижимости "Усадьба". Его представлял Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. В своем докладе на тему земель ИЖС, отведенных под коттеджные поселки и жилые комплексы, он рассказал о рентабельности данных типов застройки, об основных характеристиках форматов застройки, а также о факторах, которые влияют на реализацию того или иного объекта, его динамику и удельную цену продаж.

По словам эксперта, рентабельность застройки того или иного объекта – это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время. На возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно: нормативно-правовые ограничения, транспортная ситуация, соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка, совместимость отдельных типов застройки, соответствие масштаба проекта потенциалу рынка. «Только по итогам исследования данных факторов можно сделать качественный прогноз динамики и полного периода продаж и, соответственно, создать финансовую модель проекта и рассчитать его экономическую эффективность», – уверен Иван Шульков.

В целом, подводя итоги мероприятия, можно еще раз сделать вывод о том, что, во-первых, в условиях кризиса выживут сильнейшие и крупнейшие команды среди существующих нынче девелоперов; во-вторых, состояние стагнации будет продолжаться как минимум до конца первого квартала 2009 года, после чего, вероятно, наиболее мощным и популярным инструментом могут оказаться ПИФы недвижимости. Из последних тенденций можно выделить некую переориентацию спроса с земель под коттеджное строительство на земли промышленного назначения и торгового сектора. И, наконец, земельный рынок уже перестает быть рынком продавца; ожидается, что в ближайшее время информационное пространство на рынке земли будет более открытым.

По материалам РБК-Недвижимость

Ключевые слова: земельный участок, стоимость сотки, земли под застройку

Ещё почитать о:
Какие земли будут пользоваться большим спросом
Земельные вложения

Ссылка на постоянный адрес страницы: http://www.mosdoma.ru/articles/40/78855.html


Наши соседи: разработка портала ||
 

Rambler's Top100